tiivistelmä
Avauksesta tulee väkisinkin pitkähkö, joten laitan tähän alkuun tiivistelmän. Avaan aiheita tarkemmin alempana.
Tuhansilla asunto-osakeyhtiöillä on edessä linjasaneeraus, jonka rahoittamiseen tarvitaan lainarahaa. Finanssivalvonta on kuitenkin tiukentanut rajusti lainaehtoja yhtiöille, joissa on paljon sijoitusomistajia.
Toisaalta ulkomaiset asuntosijoittajat ryntäävät Suomen markkinoille. Sijoitusasuntojen määrä siis kasvaa entisestäänkin.
Asunto-osakeyhtiölaki kohtelee sijoittajia paljon helläkätisemmin kuin omistusasujia, mikä saattaa tehdä omistusasujista sijoittajien pikavippitoimiston.
Jos asiaan ei puututa, lähivuosina kymmenet tuhannet suomalaiset menettävät omistusasuntonsa.
Finanssivalvonnan linjaukset
Finanssivalvonta on aivan hiljattain linjannut, että asunto-osakeyhtiöille, joissa yli kolmasosa huoneistoista on sijoittajien hallinnassa, myönnetään peruskorjauksiin lainaa enintään kymmenen vuoden maksuajalla.
Seurauksia ei ole vaikea hahmottaa. Laajojen peruskorjausten (tyyppiesimerkkinä linjasaneeraus eli putkiremontti) rahoittaminen on erittäin vaikeaa tai täysin mahdotonta.
Vaikka yhtiö saisikin lainan, lyhyt takaisinmaksuaika johtaa niin korkeisiin vastikkeisiin, että sijoittajien mielenkiinto vastikkeen maksamiseen heikentyy, vuokrasta kun ei korkean vastikkeen takia jää sijoittajalle enää juuri mitään voittoa. Jos sijoittaja jättää vastikkeensa maksamatta, omistusasujat joutuvat maksumiehiksi. Riskit ovat valtavat.
Suomessa on tuhansia asunto-osakeyhtiöitä, joilla on lähivuosina edessään laajat linjasaneeraukset. Jos näitä ei päästä tekemään, edessä on väistämättä yhtiön alasajo. Tällöin tuhannet ja taas tuhannet osakkaat menettävät asuntonsa. Sijoittajille tämä tarkoittaa sijoitusriskin realisoitumista, tuhansille tavallisille tallaajille, jotka ovat kovalla työllä säästäneet itselleen omistusasunnon, koko omaisuuden menettämistä.
ulkomaiset sijoittajat
Ulkomaiset asuntorahastot ovat aloittaneet rynnistyksen Suomen asuntomarkkinoille (ks. esim. YLE 18.5.2018). Yhdessä edellä selostetun kanssa tämä nostaa riskitasoa huomattavasti.
Jos peruskorjaukset nostavat vastikkeet pilviin, kasvoton ulkomainen sijoitusyhtiö voi ”ottaa ritolat” ja jättää muut maksajiksi. Kun kotimaistenkin sijoittajien suhteen on nykylaissa (ks. alla) ongelmia, ongelmat moninkertaistuvat ulkomaisten sijoittajien tapauksessa.
Vaikka kyseessä ei olisikaan peruskorjauskohde, ulkomaisten sijoittajien vyöry voi johtaa todella ilkeisiin ongelmiin asunto-osakeyhtiöissä. Jos sijoittaja käyttää hyväkseen asunto-osakeyhtiölain porsaanreikiä, se voi tehdä muista osakkeenomistajista pikavippitoimiston (ks. edellä linkitetty YLE:n juttu). Sijoittaja saa korotonta lainaa, muut maksavat kulut. Jos sijoittajalla on yhtiössä paljon huoneistoja, yhtiö voi ajautua pahoihin maksuvaikeuksiin hyvinkin nopeasti.
asunto-osakeyhtiölain porsaanreiät
Nykyisen asunto-osakeyhtiölain sanamuoto ja sen vakiintunut tulkinta (juristilta vahvistettuna) mahdollistavat edellä mainitun vikavippi-ilmiön, jossa tavalliset (yhtiössä asuvat) osakkaat joutuvat rahoittamaan sijoittajien toimintaa. Ongelma on sitä pahempi mitä useampia huoneistoja sijoittajalla on yhtiöstä hallussaan.
Osakehuoneiston hallintaan ottamisessa ei nykylainsäädännön mukaan oteta huomioon sitä, että kyseisellä osakkaalla voi olla useita huoneistoja kyseisessä yhtiössä. Toisin sanoen asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 pykälän mukainen kriteeri hallintaan ottamisesta on huoneistokohtainen, ei osakaskohtainen. Hallintaan ottaminen on kuitenkin ensisijainen (ja lähes ainoa) keino, jolla yhtiö voi reagoida maksamattomiin vastikkeisiin.
Sijoittaja voi pelata itselleen näppärästi pikavippejä jättämällä vastikkeitaan maksamatta siten, että minkään yksittäisen huoneiston kohdalla hallintaanoton kriteerit eivät täyty. Taloyhtiö ajautuu kuitenkin ongelmiin, kun vastikesaatavat laahaavat koko ajan kuukausia perässä. Maksajiksi joutuvat tässäkin skenaariossa ne tavalliset ihmiset, joilta taloyhtiö joutuu likviditeettikriisissään perimään ylimääräisiä vastikkeita. Jos sijoittajana on kasvoton, ties missä toimiva ulkomainen rahasto, tie täystuhoon on huolella pohjustettu. Tyypillisellä suomalaisella asunto-osakeyhtiöllä ei ole keinoja, osaamista eikä pelimerkkejä juridiseen taisteluun ulkomaista sijoittajaa vastaan.
heitetäänkö pienomistajat susille?
Keskeinen kysymys on, aikovatko hallitus ja eduskunta tehdä jotain tilanteen korjaamiseksi, vai kiinnostaako heitä vain suursijoittajien asema.
Jos mitään ei tehdä, seuraukset ovat karmeat: tuhannet ja taas tuhannet menettävät kotinsa.